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2015/07

 

轉型城市運營商 隆基泰和發力產業地產(專訪)

隆基泰和5月份借殼登陸香港資本市場,成爲又一家環京地產上市公司。作爲紮根河北的本土企業,經過30年的發展,其積累了高達1700萬平米的土地儲備,與政府簽訂戰略合作協議的總規劃佔地面積爲5500萬平米,遍佈河北9市10縣。隨着房地產市場趨於低迷,京津冀協同發展提速,如何激活巨量的土地儲備,以及如何獲得足夠的融資,都成爲擺在隆基泰和麪前的新問題,而“產業地產”或將成爲隆基泰和的答案。

隆基泰和置業產業發展事業部總經理李國忠近日在接受搜狐焦點產業新區採訪時指出,從2014年起,隆基泰和住宅業務開始轉向產業園區開發,爲了壯大產業地產板塊,在組織架構上,隆基泰和成立了產業發展事業部,成爲公司“一體四翼8個板塊”的重點板塊之一。按照產業發展事業部的設想,未來1-3年,其將首先壯大金融撬動土地資源價值;展開資源整合,開拓多元合作模式;同時搭建上市公司架構和模式,爭取在5年之內,達到上市條件。未來,不排除隆基泰和產業發展事業部分拆上市的可能。

以下爲隆基泰和置業產業發展事業部總經理李國忠的專訪實錄:

環京園區開發熱

【搜狐焦點產業新區】:環京一帶,出現了一批主打產業地產的上市公司,比如華夏幸福、宏泰產業市鎮,以及您所在的隆基泰和等,身處其中,如何解讀這一有趣的現象。

【李國忠】:京津冀區域,爲什麼誕生這麼多相近相似的上市公司?我認爲,這歸功於京津兩座大城市對於產業的吸附和集聚作用,京津冀協同發展的大契機,促使周邊興起了產業地產開發商和運營商。

【搜狐焦點產業新區】:跟其它幾家公司相比,隆基泰和比較顯著的競爭特色是什麼?

【李國忠】:第一,隆基泰和是河北本土企業,集團發展有30年曆史,積累了大量的各類資源;第二,在資本運作,包括金融資源的嫁接上,有一定優勢;第三,京津冀協同發展的契機下,保定的發展潛力和機遇要大於河北其他區域。

搶灘京津冀一體化 白溝模式再升級

【搜狐焦點產業新區】:隆基泰和的代表作之一是白溝模式,下一步是否考慮在其它地方複製這種模式?

【李國忠】:白溝是隆基泰和多年來傾力打造的一個產業集羣。可以說,白溝經歷三次產業升級,都是由隆基泰和推動完成的。現在,京津冀協同發展的契機到來,保定成爲北京產業集中疏解地之一,可能白溝後期的發展,還要經歷新的變革、新的痛苦過程——白溝有它領先的地方,也有不足的地方。

首先,它的規模可能還要擴大。特別是北京一些專業市場的外移會帶來新的商機,白溝已經和大紅門簽約了,從這個渠道過來的商家已經超2000戶,並且白溝大紅門A、B座商城已先後開業,後期不排除還要嫁接其它的專業市場,不僅僅是服裝、小商品或者箱包。

第二,白溝正全力打造物聯網等增值服務。事實上,去年和前年這兩年,全國各地專業市場的交易額,出現了普遍的大幅下滑,但是白溝不降反升。爲什麼?白溝周圍有15000家店商支撐,是一個產地型市場。圍繞白溝後期的發展,我們正針對各個產業類別做相應的增值服務,包括物聯網、包括小微企業的金融支持等。舉個例子,2013年,和道國際箱包交易中心投入使用,體量從十幾萬平躍升到50萬平米,通過我們的金融支持,原有的小微企業發展壯大,能夠支撐這一體量。白溝和企業,正是魚與水的關係。

下一步,我認爲,白溝模式將繼續完善、修正;而將該模式向外地擴張,則比較謹慎。

【搜狐焦點產業新區】:電子商務的興起對衆多實體賣場產生了衝擊,白溝是否會受到類似威脅?

【李國忠】:電子商務的根源,在於“生產企業”的集聚,如果生產型聚集地和電商產業園聚集在一起,其交易額不但不會降低還會增加。

以瀋陽五愛市場、石家莊南三條市場,包括北京大紅門市場,都是流轉型市場,受電商衝擊比較大,一是沒有成本優勢,二是沒有周邊的廠家配套。而白溝屬於產地型市場,周邊有1500家生產型企業,進駐電商產業園的商會約2000家,從去年開始,進駐速度非常快。

從這個角度說,對於產地型市場,電商不但沒有削減反而拉動了交易額,所以,類似白溝這類市場,近幾年發展比較迅速。

成立產業發展事業部 分食產業地產

【搜狐焦點產業新區】:據瞭解,除了專業市場運營,隆基泰和現有地產開發、新能源等其它業務板塊,其發展情況如何?

【李國忠】:2008年底,隆基泰和開始投建新能源企業,主要做多晶硅太陽能電池板。2012年開始,由於歐美的“雙反”,中國的光伏企業遭到嚴重打擊,無錫尚德、江西賽維、包括保定的英利等世界前幾的光伏企業都倒下了。我們爲什麼沒有倒下?一是有隆基泰和大股東的支持;二是從行業內的轉型非常快,同時由於整體規模不是太大,船小好調頭。從2012年開始,新能源板塊開始轉型,推行分佈式電站;2014年,科技部批准了光伏分佈式發電站的路條,隆基泰和獲批,與海淀科技園、順義科技園一起位列前三;包括今年上半年,我們和日本的東芝、夏普簽訂了合作,還與保定西部區縣簽訂了分佈式的大單。目前,600兆瓦產能滿負荷生產。

住宅業務方面,隆基泰和以建築行業起家,逐步轉向房地產,地產業務主要集中在河北省,遍佈9個地級市、10個縣。基於當前房地產的大形勢,從去年開始,我們開始轉向產業園,也就是產業地產。京津冀協同發展是百年一遇的機會,對於隆基泰和這樣在區域有大量土地儲備的上市公司,受益最大。在後期,產業地產肯定是隆基泰和的主業之一,還會繼續拓展、穩固市場和空間,但目前還沒有向外省拓展的計劃。

近幾年,特別是近三五年,我認爲產業地產的機會非常大。有觀點認爲,產業地產目前的情況就是房地產前10年的狀況,隆基泰和成立產業發展事業部,也是爲了壯大產業地產板塊。隆基泰和現在儲備了大量的土地資源,特別是在保定,也就是京廣線的沿線,包括涿州、高碑店、定興、徐水、白洋澱、白溝等地。隆基泰和此前被定位爲房地產企業,之後會轉型到城市運營商,甚至是城市運營商+。隆基泰和有新能源板塊、白溝物聯網板塊、產業園區板塊等,我想這種轉型是順理成章的。

【搜狐焦點產業新區】:產業發展事業部1-3年的未來計劃是什麼?

【李國忠】:首先,把金融壯大起來,因爲現在土地儲備很多,要利用金融槓桿去撬動資源價值;

第二,資源整合,利用集團平臺和同行業、各產業龍頭進行整合,開拓多樣化的合作模式;

第三,搭建成熟的上市公司架構和模式,爭取在五年之內,達到上市條件。產業發展事業部未來有分拆上市的打算。

銀行偏愛產業地產 成就行業最大機遇

【搜狐焦點產業新區】:您認爲,產業地產當前面臨的最大機遇和挑戰是什麼?

【李國忠】:機遇在於國家的定向調控,從金融角度,對產業地產的支持力度和方向。目前,房地產的融資基本上卡死了;銀行有大量的資金,但是放不出去,這樣會促進產業園區的興起。

最大的挑戰是,產業園區大量興起,產業難以支撐,冒牌的園區增多,做精的減少,空置率會攀升。比如,億達在大連做得比較不錯,聯東在北京做得不錯,武漢光谷在武漢做得不錯,但這些企業對外拓展的園區都不是太理想。單憑產業地產,後期很難延續火爆的局面,要強調的是增值服務,也就是園區運營。

【搜狐焦點產業新區】:有觀點認爲,產業地產可以扛起房地產白銀時代的大旗,是否認同?

【李國忠】:現在的產業地產類似於前幾年的商業地產。前幾年,全國各地,包括三四線城市,都在集中做城市綜合體,但現在,這些城市綜合體經營都很蕭條。產業地產可能也會形成這種狀況。從隆基泰和的角度講,還是穩紮穩打,做精一個行業。產業地產扛房地產的大旗,我個人認爲很難。

【搜狐焦點產業新區】:從早期的跑馬圈地,到現在的精耕細作,產業地產在做載體建設和租售之外,也發力創投、服務等領域,你認爲,產業地產的價值會否在這些領域爆發?

【李國忠】:以白溝爲例,我們從各個角度去支持小微企業,包括成立創新研發團隊、增加品牌附加值、商品附加值等。我相信,產業地產也類似。新三板的上市條件比較寬鬆,預計未來,產業地產行業當中會迸發出很多新三板的上市公司,也就是介入到資本市場。